如何处理公共区域维护CAM房东和房客的快速指南

在本文中,我将详细介绍商业房地产中的公共区域维护CAM如何工作,我将首先介绍CAM的定义。

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在本文中,我将详细介绍商业房地产中的公共区域维护CAM如何工作,我将首先介绍CAM的定义,然后再解释为什么对这一主题的深入了解对于房东和房客至关重要。在评估CAM时,我将解构要考虑的基本假设。此外,我将为您提供CAM如何工作的实际示例。接下来,我将为租户和房东提出一项策略,以建立双赢的租赁谈判。本文将使您对CAM的工作原理有基本的了解,如果您是租户,则如何协商更好的租赁条款;如果是房东,则如何减少与CAM分析相关的成本

为什么了解CAM至关重要

商业租赁最被低估的方面之一是公共区域维护CAM CAM的定义是房东每年或每季度支付的运营保险和物业税支出在当年年底这些费用通过租户从从房东的角度来看,深入了解CAM非常重要。确实,房东通常按月收取CAM估算,然后每年或每季度对这些费用进行调和。对于房东而言,此过程可能非常耗时且成本很高从租户的角度来看CAM如果理解不正确,可能会产生巨额的自付费用,从而导致现金流不稳定和更高的财务风险总之,对于双方而言,了解CAM如何影响底线非常重要

关于CAM的了解及其工作原理

在处理CAM收费租赁和商业空间时,三个方面至关重要

第一笔费用是租户的租金支出和房东的收入。租金通常是按月或按季度支付的固定金额,其中包括最低租金,额外租金的百分比租金

为了便于分析,我们将仅考虑租金的前两种类型:最低租金和额外租金

第二租约是双方之间的协议房东和租户租户同意每月支付一定金额以使用由房东拥有或管理的商业空间。为便于分析,我们将考虑三种类型的租房:净租金和经修改的租金毛

根据场所允许的活动类型定义的第三商业空间为了便于分析,我们将考虑三种类型的商业空间:零售业和办公室

现在让我们更详细地分析了解CAM的三个方面

  1. 收费标准
    • 基本租金是承租人向房东租用的最低租金,通常是每年确定,并考虑房屋的平方英尺数乘以房东评估的每平方英尺价格
    • 额外租金是承租人支付的与公共领域相关的其他费用(例如维护成本,保险费和财产税)所支付的租金,了解这些项目非常重要。保险和财产税确实是很直接的支出房东根据租赁类型租户,请参见下一段
    • 要了解的最复杂的额外租金是房东产生的维护成本或运营费用。房东多收此类费用并利用其有利的租赁条款使房客的现金流更加不稳定,从而导致较高的财务风险,这种情况并不罕见。文章末尾学习
  2. 租赁类型
    • 总租金中的总租金承租人支付一次全包的费用,这意味着承租人支付的租金将包括租金运营费用(如清洁服务,停车场电费和财产税),此外,承租人通常同意支付更高的金额。每平方英尺这种协议对租户有利,因为租户可以轻松地预测其现金流量并避免意外的自付费用。此外,它对于房东也可能是有利的。实际上,房东的评估和分析成本较低CAM,因为在许多情况下,特别是对于大型房地产公司而言,设立CAM部门可能非常昂贵且耗时
    • NET中的NET租赁租户支付较低的基本租金即使从租户的角度来看这种交易看起来很有利,也可能导致以后的自付费用增加,尤其是当CAM在年底与房东和解时,租户可以避免通过设置每月应支付的固定每月金额来估算此不便,该估算将根据本文结尾处的年度对帐案例研究进行评估
    • NET租约分为三个子集:单网N双网NN或三网NNN
    • 单一净N租户按比例支付财产税,而其他额外费用(例如保险和维护费用)将由房东承担
    • Double Net NN租户按比例支付财产税和保险,而维护费用将由房东承担
    • Triple Net NNN租户按比例支付财产税保险和维护费用
    • 修改后的毛额总毛额与净额之间的折衷确实,承租人将在一定程度上一次性支付保险财产税和不可控制的维修费用,例如公用事业费用,并将承担与可控费用有关的额外按比例分摊费用,如清洁费和电力有限
  3. 商业物业类型
    • 经营业务的Retail Space租户必须通过租用房屋并向房东支付租金直接将其产品出售给客户。在Retail space中,我们可以找到NNN或Gross。根据我的专业租赁经验,NNN确实可以满足需求谈判过程
    • 向客户提供服务或需要行政办公室的Office Space租户将根据我的专业租赁经验租用此类空间,毛租金或许可费都意味着这名租户将不承担任何CAM费用。称为升级
    • 生产产品的工业空间租户为产品的生产租用空间根据我的专业租赁经验是

结论如何使CAM成为房东和房客的双赢

我们的主要目标是使CAM对双方都很方便根据我的专业经验,最好的工具是修改后的总租赁。如上所述,在修改后的总租赁中,租户的CAM费用将包含在月租金中。支付可控的费用,如清洁服务和一些公用事业费用。租户对公共区域房屋使用的过度使用将导致额外的费用

这种租赁对双方都有利。一方面,房东将承担与CAM分析相关的较低成本,并且能够收回与租户使用公共区域直接相关的运营费用。另一方面,租户将很容易预测年度CAM支出并保持对可控支出的更负责任的行为总之,使用这种方法,漫游者将受益于与公共区域相关的较低风险,从而可以降低租户的支出,为房主带来更稳定的收入,并降低房东的收入。双方的财务风险

实例探究

额外租金如何运作

案例研究租户X每年支付额外租金考虑到一个租户每年要支付的房屋面积如果整个年度的CAM费用为房客,那么租户仍将欠房东更多,而房东将按年支付CAM。归于租户

NNN如何运作

案例研究X租户租用一个SF空间X租户所在的商业空间总面积为SF这意味着该租户的比例为

如果您想了解有关CAM的更多信息,请随时通过howtodealwithcam gmail com与我们联系。

注意为了简单起见,本文不考虑其他假设,例如CAP和升级

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